公務員が不動産投資で節税するときの注意点3つ
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こういったお悩みにお答えします。
公務員が節税しながら不動産投資を行うことは可能です。しかし注意すべきポイントを知らないとまったく節税にならなかったり、法律違反になってしまうケースも…。
この記事では、公務員歴10年の【元】公務員である筆者が
これらについて解説していくので、最後まで読むと公務員が賢く節税しつつ不動産投資を行う方法がわかります。
サ ト シ
- 頑張るほど激務が与えられる公務員の組織に絶望
- 将来に恐怖を感じ、自分を守るために投資を始める
- 在職中に株式投資を始め、これまでの利益は1,000万円超
- 余裕を持ってフリーランスへ転身
公務員が不動産するメリットや注意点については以下の記事で詳しく解説しています。
はじめに結論ですが、『不動産投資に関する初期費用』と『公務員の給与』を損益通算することで節税することは可能です。
不動産投資を行ううえで一番のネックになる初期の出費を抑えてくれるので、注意点を意識しつつ賢く利用しましょう。
公務員の不動産投資が節税になる仕組み
公務員が不動産投資をすると節税になる理由は、損益通算ができるからです。損益通算とは、収入による黒字と支出による赤字を相殺するシステム。
あまりピンとこない方も多いと思います。損益通算の解説の前に、私たちにかかる所得税や住民税の仕組みを理解しておきましょう。
課税額はあなたの所得額で決まる
所得税などの税金は、あなたの『所得（収入-経費）』にかかってきます。公務員として採用されて以来あなたの収入は年々増えていくので、それに伴って課税額も増え続けていることでしょう。
課税額を減らしたいと思っても、収入を下げることはしたくないですよね。手元に残るお金が減ってしまったら本末転倒です。
そこで『経費』を増やすことであなたの所得を減らし、課税額も下げようというのが不動産投資を活用した節税の主旨になります。
損益通算により課税額を減らすことが可能
公務員の仕事と不動産投資はまったく別のように感じますが、この2つは損益通算することが可能です。
例えば、公務員としての所得が400万円の人が100万円の不動産を購入した場合、所得額は『400-100＝300万円』となります。課税対象の所得が300万円に減るので、何もしない400万円のときよりも支払う税額が下がるという仕組みです（減価償却などの細かい話は置いておきます）。
不動産投資をするときに一番大きなネックとなるのが初期投資の大きさ。はじめのうちはどうしても赤字になる期間が発生します。
この赤字を公務員の所得から差し引くことで節税を行い、小さい負担で不動産投資を始めることができるのがメリットですね。
公務員が不動産投資で節税する3つの注意点！
公務員が不動産投資をするうえで押さえておきたい注意点は以下の3つ。
- 不動産投資が黒字だと節税にはならない
- 確定申告する必要がある
- 副業に該当しない範囲で行う必要がある
順番に解説します。
不動産投資が黒字だと節税にはならない
不動産投資がうまくいって黒字になった場合、節税効果はありません。
単純にあなたの所得が増えるため、そのぶん課税額も増えてしまいます。
儲かっている状態なので何も問題はありませんが、『節税』という目的から外れてしまうことは覚えておきたいですね。
確定申告する必要がある
不動産投資で節税するなら、確定申告は必須です。
職場の経理担当は公務員としての所得しか計算してくれません。あなたが不動産投資をやっているかどうかなんて知ったことではないですからね。
そのため不動産投資に関する税金の還付などを受けるには、自分自身で申告することが欠かせません。
『めんどくさ…』と感じる方もいるでしょうが、確定申告は意外と簡単なのでそれほど心配はいらないでしょう。
ミスなく書類を作成することにかけては、一般の方より得意ですしね。
副業に該当しない範囲で行う必要がある
不動産投資を大規模に行うと、副業に該当してしまうケースがあります。過去には不動産投資が原因で懲戒処分になった公務員も…。
具体的には
- 家屋：5棟以上、部屋：10室以上
- 駐車台数：10台以上
- 賃貸収入：500万円以上
- 不動産を自主管理している
- 事業との間に利害関係がある
これらの条件に当てはまると副業と見なされてしまうため要注意。
詳しくは以下の記事で解説しています。
＞＞公務員の不動産投資（アパート経営）が違法になる5つの条件！
あなたが悲惨な老後を迎えないために
老後の生活に必要となる資金の額は、世代とともにどんどん増加し続けています。なぜなら、退職金も年金も減っていくから。
※総務省HPより作成
公務員の退職金を見てみると、H19～R3の15年間で600万円近くも減らされています。とんでもない金額ですね。余裕で新車が買えてしまいます。
このペースが続いた場合、30年後に退職する方はさらに1,000万円以上減額されている計算に。退職金だけでは『老後2,000万円問題』を解決することができなくなってしまいます。
さらに…少子高齢化の進行によって将来の年金制度が不透明なことも周知の事実。今の受給者と同じくらいの金額がもらえる保証なんてどこにもありません。
そんな中で、平均寿命は延び続ける一方。あなたは親の世代よりも長く生きる可能性が高いんです。それなのに、もらえるお金は親世代よりも全然少ない…。
少ないお金で長い老後をやりくりしようとしたら…生活が厳しくなるのは自明でしょう。寿命が延びた分、病気などで大きな出費が発生する可能性も高くなります。
そうなったときにお金が足りなかったら悲惨だと思いませんか？まさか100歳からバイトを始めるわけにもいきませんし。
『こんなに長生きしなければよかった…』なんて後悔しながら貧乏生活…なんて最期は絶対に迎えたくないですよね。
そんな未来を避けるために、資産運用を始めてみませんか？
これは筆者の個人的な勧誘ではなく、国全体としての動き。
この動画は金融庁が制作したもので『投資なんて興味がない』という人たちに対して資産運用の重要性を働きかける内容です。
貯金だけでは手が届かない人生設計も、投資を活用することで実現可能になるかもしれません。
例えば、毎月5万円を利率3%で30年間運用できれば
出典元：金融庁資産形成シミュレーション
元本1,800万円に対して収益は1,100万円以上！合わせれば3,000万円近い資産になります。貯金だけでは解決できない『老後2,000万円問題』も、投資の収益を含めれば楽々達成。老後の生活をより豊かにすることができます。
とはいえ、投資にはリスクもあるのでいきなり高額をつぎ込むのはおすすめしません。イチかバチかのギャンブルをすすめるつもりもまったくありません。
しっかりと計画を立て、リスクとリターンを理解したうえでコツコツとあなたの資産を守り・育てていくために投資を活用してみてはいかがでしょうか。
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- 自分の資産が減ってしまうのが心配
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こんな方は、まずは資産運用について無料相談することから始めてみましょう。
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自己判断でいきなり高額の資金を突っ込むのではなく、まずは情報収集や計画策定から始めてみてはいかがでしょうか。公務員らしく。
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『公務員が不動産投資で節税する3つの注意点！』のまとめ
- 不動産投資にかかった経費を損益通算することで節税効果あり
- 副業と見なされない範囲で不動産投資しよう
- 購入前にはプロに相談し、計画を立ててからがおすすめ
ここまでお読みいただきありがとうございました！